Alquiler de vivienda: qué cambia con los Reales Decretos-ley 29/2026 y 28/2026
Alquiler de vivienda: qué cambia con los Reales Decretos-ley 29/2026 y 28/2026
El mercado del alquiler afronta una nueva modificación normativa. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, entra en vigor el 8 de octubre de 2026 y modifica numerosas reglas sobre los contratos de vivienda, los alquileres de temporada y de habitaciones, la actualización de la renta, los gastos, las garantías y las prórrogas extraordinarias.
Por su parte, el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026. Su objetivo principal es reformar el régimen de duración, prórroga y no renovación de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Las dos normas deben leerse conjuntamente. El Real Decreto-ley 29/2026 establece medidas inmediatas y un régimen transitorio para determinados contratos vigentes, mientras que el Real Decreto-ley 28/2026 diseña el nuevo sistema general de prórrogas para los contratos de vivienda habitual.
En este artículo resumimos las novedades más relevantes para propietarios, inquilinos y profesionales inmobiliarios, con especial atención a las operaciones en Cataluña y en las zonas de mercado residencial tensionado.
Contenido
- 1. Entrada en vigor y ámbito de aplicación
- 2. Prórrogas extraordinarias de los contratos vigentes
- 3. Alquiler de temporada: causa real y duración
- 4. Alquiler de habitaciones y límites de renta
- 5. Actualización de la renta y nuevos contratos
- 6. Honorarios, gastos y tributos
- 7. Garantías, reparaciones y entrega de la vivienda
- 8. Qué cambiará el Real Decreto-ley 28/2026
- Conclusiones prácticas
- Fuentes oficiales
1. Entrada en vigor y ámbito de aplicación
El Real Decreto-ley 29/2026 fue publicado en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre de 2026. Su entrada en vigor se produce al día siguiente, el 8 de octubre de 2026. Desde esa fecha resultan aplicables, entre otras, las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos relativas a la vivienda habitual, la vivienda temporal y el arrendamiento parcial de habitaciones o estancias.
La norma también introduce medidas en materia de vivienda asequible, fiscalidad, procedimientos y alquileres de corta duración. En este artículo nos centramos en las reglas que afectan directamente a los contratos de arrendamiento.
2. Prórrogas extraordinarias de los contratos vigentes
El Real Decreto-ley 29/2026 establece una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual vigentes cuando llegue su vencimiento.
Para poder solicitarla deben cumplirse, en síntesis, estas condiciones:
- El contrato debe estar sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos y encontrarse vigente cuando entre en vigor el real decreto-ley.
- El periodo de prórroga obligatoria, de prórroga tácita o de tácita reconducción debe finalizar antes del 31 de diciembre de 2028.
- El arrendatario debe estar al corriente del pago y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
- La prórroga se solicita por anualidades y mantiene los términos y condiciones del contrato vigente.
La solicitud debe ser aceptada por el arrendador, salvo que exista acuerdo distinto entre las partes, se haya firmado un nuevo contrato o concurra una causa real y acreditada de necesidad del arrendador o de sus familiares en los términos previstos legalmente.
Esta prórroga de hasta dos años es incompatible con la prórroga extraordinaria que corresponda por otras vías, que se aplicará con carácter preferente. Tampoco será aplicable si las partes acuerdan renovar o celebrar un nuevo contrato con una renta inferior al menos en un 5 % a la del contrato vigente.
3. Alquiler de temporada: causa real y duración
Una de las novedades más importantes es la regulación específica del arrendamiento de vivienda temporal. Se considera temporal el contrato que cubre una necesidad de vivienda mientras el arrendatario está desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable.
El contrato debe indicar expresamente la causa de temporalidad: por ejemplo, un desplazamiento laboral, unos estudios, una obra de rehabilitación en la vivienda habitual o una situación personal temporal. La causa debe ser real y la carga de acreditar su existencia corresponde al arrendador.
La duración se pacta libremente, pero debe ser superior a 31 días y, como regla general, no superar los 12 meses. Puede existir una prórroga expresa si continúa la causa que justificó el contrato.
Si el contrato supera los 12 meses sin una justificación suficiente, o si se suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero podrá considerarse celebrado como un contrato de vivienda habitual. En ese caso se aplicarían las garantías, la duración mínima y el régimen de prórrogas propios de la vivienda habitual, incluso con efectos retroactivos desde la formalización.
También se excluye del concepto de arrendamiento para uso distinto de vivienda el alojamiento u hospedaje de personas. La cesión turística de una vivienda amueblada y equipada queda sometida a su normativa sectorial y, con carácter general, no podrá superar los 31 días.
4. Alquiler de habitaciones y límites de renta
El alquiler de una habitación o estancia queda expresamente incluido en la regulación de la vivienda habitual o temporal cuando atienda una necesidad residencial. No basta, por tanto, con denominar el contrato “alquiler de habitación” para excluir las reglas protectoras de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La suma de las rentas de todos los contratos parciales vigentes al mismo tiempo sobre una vivienda no podrá superar la renta que correspondería al alquiler de la vivienda completa. En las zonas de mercado residencial tensionado también deberán respetarse los límites legales aplicables a la vivienda habitual y a los contratos temporales.
Esta regla pretende evitar que la división de una vivienda en habitaciones se utilice para superar indirectamente los límites de renta o para obtener una renta total superior a la que podría exigirse por el inmueble completo.
5. Actualización de la renta y nuevos contratos
Actualización anual
Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá actualizarse en cada anualidad y conforme al pacto previsto. Si no existe un pacto expreso de actualización, no se aplicará ninguna subida.
Cuando el contrato incluya un mecanismo de actualización, pero no concrete el índice o la metodología, se utilizará como referencia el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV). En todo caso, la actualización no podrá superar la variación anual del IRAV.
Límite extraordinario hasta el 31 de diciembre de 2027
Para las anualidades que se cumplan entre la entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026 y el 31 de diciembre de 2027, el inquilino podrá negociar la actualización con el arrendador:
- Si la renta supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de referencia, no procederá incremento alguno.
- En los demás casos, las partes pueden pactar el incremento.
- Si no alcanzan un nuevo pacto, la subida no podrá superar el 2 %.
Nuevos contratos en zonas tensionadas
En las zonas de mercado residencial tensionado, la renta inicial de un nuevo contrato no podrá superar la última renta de vivienda vigente en los cinco años anteriores, una vez aplicada la actualización que correspondiera.
La norma también limita la incorporación de nuevos gastos, servicios, impuestos o conceptos equivalentes que no figuraran en el contrato anterior. El incremento adicional de hasta el 10 % solo será posible en los supuestos específicos de rehabilitación, mejora o ahorro energético previstos en la ley.
Cuando el arrendador sea gran tenedor, la renta deberá respetar además el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, sin que puedan utilizarse gastos repercutidos para superar ese límite.
6. Honorarios, gastos y tributos
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán repercutirse al arrendatario, ni directa ni indirectamente, con independencia del nombre que reciban.
La prohibición incluye los servicios relacionados con la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato. Un servicio adicional que no sea esencial solo podrá cobrarse al inquilino si lo solicita expresamente por escrito, después de haber sido informado de que es opcional y de su coste.
Los gastos generales, cargas y servicios no individualizables solo podrán repercutirse si existe un pacto escrito que indique el importe anual de esos gastos en la fecha del contrato. Los tributos asociados a la vivienda no podrán imponerse al arrendatario, salvo cuando este sea legalmente el obligado tributario.
En edificios que no estén sometidos al régimen de propiedad horizontal no podrán imputarse al inquilino los gastos de comunidad. Los consumos individualizados mediante contador seguirán siendo, en todo caso, responsabilidad del arrendatario.
7. Garantías, reparaciones y entrega de la vivienda
El arrendador y el arrendatario pueden pactar una garantía adicional a la fianza, pero con nuevos límites:
- En los contratos de vivienda de hasta cinco años, o de hasta siete años si el arrendador es una persona jurídica, no podrá superar dos mensualidades de renta.
- En los contratos de vivienda temporal no podrá superar una mensualidad.
- No podrá exigirse al arrendatario que contrate un seguro de impago u otra cobertura equivalente.
Cuando existan desperfectos que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el arrendatario podrá requerir por escrito al arrendador la reparación y acompañar un presupuesto razonable. El arrendador dispondrá de 15 días naturales para aceptar el presupuesto, proponer una alternativa o ejecutar directamente la reparación.
Si no responde o se niega sin justificación, el arrendatario podrá realizar las obras necesarias y descontar su coste de rentas futuras, siempre que el importe sea razonable y quede acreditado documentalmente.
Al terminar el contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en un documento de finalización firmado por ambas. Si no se firma o no se reflejan desperfectos, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en un estado adecuado de conservación.
8. Qué cambiará el Real Decreto-ley 28/2026
El Real Decreto-ley 28/2026 entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026 y sustituirá el régimen general de prórroga tácita por un sistema más amplio de continuidad del contrato.
Una vez transcurridos al menos cinco años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorrogará por periodos sucesivos de la misma duración salvo que alguna de las partes comunique su voluntad de no renovarlo. El arrendador deberá avisar con una antelación mínima de cuatro meses y el arrendatario con dos meses, sin perjuicio de los plazos especiales previstos para determinados contratos en curso.
La reforma también prevé una indemnización a favor del arrendatario cuando la no renovación decidida por el arrendador no se base en las causas legales correspondientes. En las zonas tensionadas se mantiene, además, una prórroga extraordinaria de hasta tres años cuando se cumplan los requisitos de la norma.
El nuevo régimen se aplicará a los contratos vigentes respecto de los vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026, con las reglas transitorias previstas para los contratos que ya estén en periodo de prórroga, en tácita reconducción o que hayan recibido una comunicación válida de no renovación antes de la publicación del real decreto-ley.
Conclusiones prácticas
Los Reales Decretos-ley 29/2026 y 28/2026 obligan a revisar cuidadosamente tanto los contratos nuevos como los que ya están en vigor. Las denominaciones utilizadas en el contrato serán menos importantes que la finalidad real del alquiler, la causa de temporalidad, la duración y las condiciones económicas efectivamente pactadas.
Antes de firmar o comunicar una no renovación conviene comprobar:
- Si el contrato es de vivienda habitual, temporal, por habitaciones o de uso turístico.
- Si existe una causa temporal real, expresa y acreditable.
- Qué régimen de prórroga resulta aplicable y qué fecha de entrada en vigor debe tenerse en cuenta.
- Si la renta respeta el IRAV, el límite del 2 % o las reglas de las zonas tensionadas.
- Quién debe asumir los honorarios de agencia y qué gastos pueden repercutirse válidamente.
- Si la fianza y las garantías adicionales se encuentran dentro de los límites legales.
- Si conviene documentar mediante fotografías, inventario y acta el estado de la vivienda al inicio y al final.
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Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico. La aplicación concreta de las normas puede depender de la fecha del contrato, la situación del inmueble, la condición del arrendador y la normativa autonómica o municipal aplicable.
